Theo chuyên gia, mua được bất động sản giá thấp chưa chắc đã là món hời, nhà đầu tư cần nhìn nhận ở nhiều khía cạnh khác nhau để định giá chính xác giá trị tài sản.
Khi mặt bằng lãi suất điều chỉnh giảm, không ít nhà đầu tư bắt đầu tính toán lại dòng tiền, chờ cơ hội quay trở lại thị trường bất động sản. Nhưng trong cuộc chơi mới, câu hỏi quan trọng không còn đơn thuần là “bất động sản nào đang rẻ nhất?” mà là “tài sản nào có thể giữ giá trị, tạo ra thu nhập và tìm được người mua phù hợp khi cần chuyển nhượng?”.
Bởi giá rẻ chỉ là lợi thế tại thời điểm xuống tiền. Còn giá trị thực, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản mới quyết định sức bền của khoản đầu tư trong dài hạn.
Không phải mọi bất động sản đều hút tiền
Ngân hàng Nhà nước mới đây yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm chi phí, chia sẻ lợi nhuận với khách hàng để hạ mặt bằng lãi suất. Cụ thể, nhà điều hành yêu cầu giảm lãi suất huy động 0,5 - 1%/năm với các khoản tiền gửi mới có kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, tạo cơ sở hạ lãi suất cho vay. Với các khoản vay phục vụ sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên, mức giảm được yêu cầu là 1,5 - 2%.
Đến cuối tháng 10, các ngân hàng đã giảm lãi suất huy động niêm yết với tiền gửi mới kỳ hạn 6 tháng trở lên. Trong đó, khối ngân hàng thương mại nhà nước và nhà băng nước ngoài có mức giảm phổ biến 0,5%, các ngân hàng thương mại cổ phần hạ 0,5 - 0,7%/năm.
Lãi suất cho vay thực tế đối với các khoản phát sinh mới cuối tháng 10 giảm 0,2-0,5% so với đầu tháng. Bên cạnh đó, hơn 20 ngân hàng cũng công bố các gói tín dụng ưu đãi dành cho sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên, với mức giảm 0,5 - 2%.
Theo chuyên gia, những động thái này có thể tác động đến quyết định phân bổ vốn của nhà đầu tư. Khi lợi suất tiết kiệm giảm, một bộ phận người có tiền nhàn rỗi có thể tìm kiếm các kênh sinh lời khác, trong đó có bất động sản.
Ông Phạm Văn Thảo, Giám đốc chi nhánh Công ty Bất động sản Hưng Thịnh, cho rằng, dòng tiền khi lãi suất hạ nhiệt sẽ được phân bổ theo khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của từng nhóm nhà đầu tư.
Cụ thể, tiền gửi tiết kiệm vẫn giữ vai trò dự phòng thanh khoản đối với nhóm ưu tiên an toàn. Chứng khoán thường phản ứng nhanh hơn với những thay đổi về lãi suất, trong khi bất động sản là kênh đầu tư trung và dài hạn, cần thời gian để chính sách tiền tệ tác động đến thị trường.
Với riêng bất động sản, khi chi phí vốn giảm, sức ép tài chính đối với người vay có thể được cải thiện, qua đó tạo điều kiện để dòng tiền tìm đến những bất động sản có giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở hoặc có thể khai thác thương mại.
Dù vậy, lãi suất giảm không đồng nghĩa thị trường sẽ lập tức phục hồi đồng đều. Dòng tiền có thể quay trở lại nhưng không nhất thiết tìm đến mọi loại bất động sản.
“Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác tốt có cơ sở để được quan tâm hơn. Ngược lại, tài sản chỉ hấp dẫn nhờ lời hứa tăng giá có thể tiếp tục gặp khó khăn”, ông Thảo dự báo.
Một dự án nếu còn vướng mắc pháp lý, chưa đủ điều kiện giao dịch hoặc chưa thể triển khai đúng kế hoạch thì sẽ không tự nhiên trở nên hấp dẫn chỉ vì lãi suất vay mua giảm.
Ông Phạm Văn Thảo, Giám đốc chi nhánh Công ty Bất động sản Hưng Thịnh
Theo ông Thảo, một trong những sai lầm phổ biến của nhà đầu tư là đồng nhất lãi suất giảm với sự phục hồi của toàn bộ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí vốn chỉ là một phần của dự án. Một dự án nếu còn vướng mắc pháp lý, chưa đủ điều kiện giao dịch hoặc chưa thể triển khai đúng kế hoạch thì sẽ không tự nhiên trở nên hấp dẫn chỉ vì lãi suất vay mua giảm.
Với nhà đầu tư cá nhân, rủi ro tương tự cũng xuất hiện khi mua đất chưa rõ hồ sơ pháp lý, tài sản đang có tranh chấp hoặc bất động sản được quảng cáo hưởng lợi từ quy hoạch nhưng chưa có cơ sở xác định thời điểm triển khai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, việc giảm lãi suất cho vay thực chất sẽ góp phần chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và khách hàng. Tuy nhiên, ông đồng thời đề nghị tăng cường kiểm tra, giám sát để bảo đảm chủ trương giảm lãi suất được thực hiện hiệu quả. Thị trường bất động sản không chỉ cần lãi suất hợp lý mà còn cần dòng vốn thực sự đến được với doanh nghiệp, người mua nhà và các hoạt động kinh tế có khả năng tạo ra giá trị.
Đối với nhà đầu tư, cũng không nên chỉ dựa trên dự báo lãi suất để xuống tiền. Thay vào đó, cần đánh giá cả khả năng vay vốn, nghĩa vụ trả nợ, tính pháp lý của dự án và triển vọng khai thác của tài sản trong những kịch bản khác nhau.
Điều gì làm nên giá trị của 1 dự án bất động sản?
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư cần rà soát danh mục đang sở hữu, xác định tài sản nên tiếp tục nắm giữ, lĩnh vực cần ưu tiên và bất động sản chủ lực trong 5-10 năm tới. Ông Đính nhấn mạnh, lợi nhuận rất quan trọng nhưng thanh khoản còn quan trọng hơn. Nhà đầu tư cần dự báo xu hướng thị trường và đánh giá nhu cầu của người mua trong tương lai, thay vì chạy theo giá rẻ hoặc tâm lý đám đông.
Ở góc độ lựa chọn tài sản, TS. Nguyễn Văn Đính khuyến cáo nhà đầu tư cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố, thay vì chỉ so sánh giá bán.
Đầu tiên, pháp lý phải minh bạch. Đây là điều kiện cần được kiểm tra trước khi tính đến lợi nhuận. Người mua cần rà soát giấy tờ sở hữu, thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Một tài sản có giá thấp nhưng hồ sơ chưa rõ ràng, đang có tranh chấp hoặc vướng quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất có thể khiến người mua phải đối mặt với rủi ro lớn.
Thứ hai, vị trí phải gắn với hạ tầng và nhu cầu phát triển thực tế. Những khu vực có khả năng kết nối giao thông tốt, hệ thống tiện ích đồng bộ, tập trung việc làm và thu hút dân cư thường có cơ sở hình thành nhu cầu bất động sản bền vững hơn.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt giữa hạ tầng đã triển khai và dự án mới dừng ở đề xuất hoặc kế hoạch. Không phải khu vực nào được công bố quy hoạch cũng sẽ tăng giá, bởi hiệu quả còn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện, khả năng kết nối và nhu cầu thực tế.
Một tiêu chí quan trọng nữa là tài sản phải có khả năng khai thác. Với bất động sản cho thuê, giá mua chỉ là điểm khởi đầu. Nhà đầu tư cần tính đến mức giá thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, bảo trì, thuế và lãi vay để xác định dòng tiền ròng.
Một căn nhà mua với giá hấp dẫn nhưng thường xuyên bỏ trống, khó tìm khách hoặc cần sửa chữa tốn kém có thể mang lại hiệu quả thấp hơn dự kiến. Ngược lại, những bất động sản có thể sử dụng hoặc khai thác kinh doanh ngay sẽ tạo thêm nguồn thu, giúp chủ sở hữu giảm bớt sự phụ thuộc vào biến động giá bán.
Bên cạnh đó, dự án phải có nhu cầu ở thực và triển vọng thu hút dân cư. Sự phát triển của khu công nghiệp, trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện và các tiện ích thiết yếu có thể tạo động lực cho nhu cầu nhà ở.
Nhà đầu tư cần tìm hiểu khu vực đã có dân cư sinh sống hay chưa, lực lượng lao động có xu hướng dịch chuyển đến hay không và hệ thống tiện ích có đáp ứng nhu cầu hằng ngày. Trên thực tế, đất nền ở nơi xa trung tâm, thiếu tiện ích và chưa có nhu cầu sử dụng rõ ràng có thể mất nhiều thời gian tìm người mua, ngay cả khi giá chào bán thấp hơn những khu vực khác.
Cuối cùng là giá mua phải hợp lý và nằm trong khả năng tài chính. Ngay cả tài sản có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và triển vọng dài hạn cũng có thể trở thành khoản đầu tư kém hiệu quả nếu bị mua với giá quá cao hoặc sử dụng đòn bẩy vượt khả năng.
“Người mua cần so sánh giá giao dịch của các tài sản tương đồng, tính toán tổng chi phí sở hữu và xây dựng những kịch bản dòng tiền khác nhau. Khoản dự phòng tài chính cũng cần được duy trì để ứng phó với tình huống thu nhập giảm, lãi suất tăng hoặc tài sản không thể bán đúng thời điểm.
Những tiêu chí này không bảo đảm mọi khoản đầu tư đều sinh lời, nhưng giúp nhà đầu tư đánh giá tài sản trên cơ sở thực tế thay vì chỉ nhìn vào mức giá được quảng cáo”, ông Đính tư vấn.
Tuy vậy, ưu tiên giá trị thực không có nghĩa nhà đầu tư phải loại bỏ hoàn toàn những bất động sản giá rẻ. Điều quan trọng là phải xác định được vì sao tài sản có giá thấp và liệu những hạn chế khiến giá bán giảm có thể được khắc phục hay không.
Nếu mức giá thấp bắt nguồn từ pháp lý thiếu rõ ràng, vị trí bất lợi, hạ tầng chưa đồng bộ hoặc thanh khoản yếu thì nhà đầu tư cần tính đủ chi phí và thời gian để xử lý những vấn đề này. Một khoản đầu tư có vẻ rẻ ở thời điểm mua có thể trở nên đắt đỏ khi cộng thêm chi phí cơ hội và rủi ro vốn bị mắc kẹt.
Một lưu ý nữa đó là nhà đầu tư không nên sử dụng quá nhiều vốn vay chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai. Nếu tài sản chưa tạo ra dòng tiền, người mua vẫn phải trả lãi định kỳ và duy trì các chi phí sở hữu trong suốt thời gian chờ đợi. Ông Đính đồng thời nhấn mạnh sử dụng đòn bẩy chỉ thực sự hiệu quả khi nhà đầu tư vẫn kiểm soát được nghĩa vụ trả nợ.
Điều này càng có ý nghĩa trong giai đoạn lãi suất giảm khiến dòng tiền chuyển hướng, khi cơ hội có thể xuất hiện nhưng mức độ phân hóa giữa các loại tài sản cũng lớn hơn.
Nguồn: cafef.vn