Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ và thay vào đó sẽ căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá.
Bảng giá đất mới sẽ theo sát giá thị trường kéo theo chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Việc áp dụng quy định mới khiến chi phí đền bù giải tỏa có xu hướng tăng cao, dẫn tới việc doanh nghiệp thương lượng giải phóng mặt bằng có thể gặp nhiều khó khăn trong quá trình thống nhất giá với người dân.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho biết, doanh nghiệp của ông hiện có hai dự án bị chậm tiến độ hơn 10 năm do không thể giải phóng được mặt bằng. Trong đó, một dự án đã đền bù gần như xong xuôi, chỉ có khoảng 7 hộ dân chưa đồng ý và đưa ra mức giá quá cao.
" Có hộ gia đình đòi tăng giá gấp 10 lần so với thời điểm đền bù cách đây 10 năm, có gia đình thấy giá đất hiện tại cao nên từ chối gặp doanh nghiệp để thương lượng. Chúng tôi đã đưa ra nhiều phương án để người dân lựa chọn như chấp nhận mức giá cao hơn nhưng không phải mức gấp 10 lần như thế kia hoặc đổi đất vị trí tương đương... nhưng họ biết khó khăn của doanh nghiệp nên vẫn ép giá bằng được ", vị này nói.
Chính vì thế nên ông lo ngại rằng việc đền bù có khung giá đất đã là vô cùng khó khăn, nếu giờ bỏ khung giá đất thì việc giải phóng mặt bằng có thể còn bị kéo dài hơn nữa.
Khi Luật Đất đai có hiệu lực, giá đất đền bù sẽ tăng nếu doanh nghiệp muốn lấy đất làm dự án.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ phần nào gây khó cho doanh nghiệp và đòi hỏi Nhà nước phải đủ mạnh về tài chính để đứng ra thu hồi, sau đó tổ chức đấu giá, đấu thầu lại các khu đất "sạch" cho doanh nghiệp.
Ông Toản dẫn chứng, trên thực tế có những dự án nhỏ, chỉ vài ba chục hộ gia đình, việc thu hồi đất đã rất khó khăn nên với những dự án hàng nghìn hộ thì còn phức tạp hơn nữa. Có thực trạng là khi biết tin quy hoạch, một nhóm nhà đầu tư đã mua đất sẵn để chờ đền bù. Khi doanh nghiệp đến làm việc, họ hét giá "trên trời". Chính vì vậy, có địa phương còn cấm không được làm việc với nhóm đầu tư này.
Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng, với 3 luật mới liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, chủ đầu tư sẽ có căn cứ để đưa ra mức giá đền bù cao hơn trước mà không bị phụ thuộc vào khung giá đất. Chính vì vậy, tiến độ giải phóng mặt bằng có thể nhanh lên, nhưng việc tự thoả thuận với người dân cũng không dễ.
" Đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế tự thỏa thuận, đến lúc nào đó sẽ khó cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư đưa giá cao, người dân có thể đòi giá cao hơn nữa. Vì thế, có thể thỏa thuận nhanh được 80% nhưng còn 20% không thỏa thuận được thì cũng bế tắc. Vì vậy, dù chấp nhận đưa ra giá cao nhưng việc tự thỏa thuận e là vẫn rất khó khăn ", ông Quyết nhấn mạnh.
Theo ông Quyết, trước đây, nhiều doanh nghiệp cũng phải đền bù giá cao hơn khung giá đất, nhưng chi phí này không được khấu trừ. Điểm lợi khi 3 luật mới có hiệu lực là doanh nghiệp được ghi nhận phần chi phí này thực tế hơn, còn việc thỏa thuận với người dân vẫn đòi hỏi vào năng lực đàm phán của chủ đầu tư.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh chia sẻ, có những dự án triển khai đền bù giải phóng mặt bằng với số lượng hộ gia đình quá lớn, nên thời gian đàm phán, xác định giá mất nhiều thời gian. Chưa kể, việc đền bù diễn ra vào khoảng thời gian "sốt đất", giá nhảy múa liên tục, người đền bù trước bị "hớ" sẽ đâm đơn kiện đòi giá cao, việc này gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Đánh giá về tác động của 3 luật bất động sản với việc đền bù giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, thị trường bất động sản thời gian tới chỉ phù hợp với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính thực sự.
" Hiện tại, câu chuyện dòng tiền trên thị trường vẫn là bài toán nan giải. Ngân hàng chỉ cho vay đối với những dự án bất động sản đã có giấy phép xây dựng. Việc vay vốn để giải phóng mặt bằng, chuyển đổi sử dụng đất, nộp thuế...vì thế không dễ.
Với sự thông qua Luật Đất đai, tôi cho rằng sẽ có hai hướng đi trên thị trường. Một là các chủ đầu tư có năng lực, nguồn tiền lớn sẽ tập trung triển khai đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hai là một số doanh nghiệp sẽ hướng đến phương án M&A dự án. Dự kiến dòng vốn ngoại đổ về Việt Nam trong năm nay để mua bán dự án cũng sẽ tăng ", ông Quê nhận định.