Thị trường bất động sản (BĐS) đang hồi phục mạnh mẽ, với nguồn cung tăng nhanh và các chính sách tài chính dần được nới lỏng. Tuy nhiên, sự hồi phục này cũng đi kèm nhiều nỗi lo, nhất là về vấn đề đầu cơ, đẩy giá ảo và mất cân bằng cung - cầu, nếu không được kiểm soát kịp thời.
Sôi động trở lại
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quý I/2025, thị trường ghi nhận 27.000 sản phẩm BĐS nhà ở được chào bán, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, hơn 14.500 sản phẩm là hàng mở bán mới. Số lượng dự án nhà ở được phê duyệt mới cũng tăng khoảng 18%.
Hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ là động lực lớn thúc đẩy các doanh nghiệp triển khai dự án mới. Bà Huỳnh Thị Kim Thanh, quản lý bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam, nhận định các dự án hạ tầng không chỉ tạo hiệu ứng ngắn hạn mà còn đặt nền tảng dài hạn cho thị trường BĐS, nhất là tại khu vực ven đô và các tỉnh lân cận.
Dự án Victoria Village của Novaland ở TP Thủ Đức, TP HCM vừa được gỡ vướng pháp lý nhờ chính sách mới.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết những thông tin sáp nhập tỉnh, thành cũng góp phần làm tăng mức độ quan tâm đối với BĐS. Đơn cử, tháng 3-2025, lượng tìm kiếm nhà đất tại Đà Nẵng tăng 39%, Quảng Nam tăng 96% so với tháng trước.
Theo GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Nghị quyết 170 và Nghị quyết 171 được Quốc hội thông qua gần đây sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho các dự án đình trệ, đặc biệt là dự án liên quan việc chuyển nhượng đất và thủ tục pháp lý. Ông cho rằng nhiều dự án "đất vàng" sẽ được tiếp tục triển khai mà không cần đấu thầu lại, chỉ cần điều chỉnh quy hoạch hoặc giá cả.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng Lê Thành, dự báo nguồn vốn BĐS sẽ dồi dào từ năm 2025 và thị trường có thể bùng nổ vào năm 2027. Tuy nhiên, ông cũng lo ngại về khả năng đáp ứng dòng tiền từ hệ thống ngân hàng nếu nhu cầu đột ngột tăng cao.
Nắn dòng vốn chảy đúng hướng
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đánh giá Nghị quyết 170 và Nghị quyết 171 có thể giúp giải phóng khoảng 1.000 dự án đang ách tắc, tương đương 30 tỉ USD bị "chôn vốn". Khi dòng vốn này được khai thông sẽ tạo cú hích lớn cho nền kinh tế, khơi dậy niềm tin từ doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho biết thành phố hiện có 343 dự án đăng ký triển khai theo Nghị quyết 171, diện tích khoảng 1.913 ha. Ước tính nếu mỗi dự án có khoảng 830 căn nhà, TP HCM sẽ có thêm 216.000 căn trong 3 - 10 năm tới.
Thực tế, BĐS đóng góp khoảng 7,62% GDP và ảnh hưởng tới hơn 40 ngành kinh tế khác. Vì vậy, việc điều tiết và kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này luôn được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực II, thông tin dư nợ tín dụng BĐS tại TP HCM hiện ở mức 1,085 triệu tỉ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ. Tăng trưởng tín dụng BĐS cao hơn mức chung, cho thấy ngân hàng "không làm khó doanh nghiệp". Ông khẳng định nếu vấn đề pháp lý được cải thiện, các ngân hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp vay trong trung và dài hạn.
Theo ông Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, Việt Nam nên tham khảo mô hình phát triển BĐS của Trung Quốc, nhất là việc phân bổ nguồn vốn theo định hướng rõ ràng. Ông đề xuất cải tổ nhanh thị trường tài chính để hỗ trợ BĐS phát triển bền vững. Vấn đề "vốn ở đâu, cho ai vay" nên để thị trường quyết định, song nhà nước cần thiết kế khung thể chế hợp lý để dẫn dắt.
TS Nguyễn Văn Đính cho rằng cần phân biệt rõ dòng vốn đầu tư với đầu cơ. Vốn đầu cơ thường không tạo ra sản phẩm mà chỉ đẩy giá lên nhằm sinh lời. Nguồn cung nhà ở đang tăng nhưng chưa khớp hoàn toàn với nhu cầu thực. Một số nơi xây dựng ồ ạt nhưng lại không có người mua, do không dựa vào khảo sát thực tế. Do đó, nếu không kiểm soát dòng vốn chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng người cần mua thật thì khó tiếp cận nhà ở, trong khi lại kích thích giới đầu cơ gom BĐS chờ tăng giá.
"Điều này từng gây ra hậu quả nặng nề ở Trung Quốc và Nhật Bản, ảnh hưởng tới cả cấu trúc xã hội khi giới trẻ ngại lập gia đình vì không mua nổi nhà" - ông Đính băn khoăn.
"Kê toa" chữa bệnh cho thị trường
Ở góc độ khác, GS-TS Trần Ngọc Thơ (Đại học Kinh tế TP HCM) ví von thị trường BĐS như người trung niên nhưng mang "bệnh già" với 3 chỉ số nguy hiểm: huyết áp cao (giá nhà vượt xa thu nhập), đường huyết cao (phụ thuộc tín dụng) và cholesterol cao (hàng tồn kho lớn, nợ xấu tăng). Nếu tình trạng này kéo dài, thị trường rất dễ "đột quỵ".
Vì vậy, chính sách hiện tại cần giống như bác sĩ giỏi - chẩn đúng bệnh, kê đúng thuốc, liều đủ mạnh, chứ không thể chiều lòng thị trường bằng những giải pháp nửa vời. "Bệnh nhân" - tức doanh nghiệp và nhà đầu tư - cũng phải học cách tự chữa lành bằng việc giảm giá, tái cấu trúc lợi nhuận, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền để tăng thanh khoản.
Ông Thơ cũng đề xuất đánh thuế cao theo lũy tiến đối với BĐS đầu cơ; giảm chi phí đầu vào bằng cách kiểm soát thị trường đất đai minh bạch hơn, đấu giá công khai và có giá trần cụ thể. Ngoài ra, cần kiểm soát chặt hơn nợ của các doanh nghiệp BĐS để tránh rủi ro cho hệ thống.