Từ ngày 20/8/2026, Quyết định số 54/2026/QĐ-UBND sẽ trở thành căn cứ quan trọng đối với việc tách, hợp thửa trên địa bàn tỉnh. Với người sử dụng đất, hiểu đúng quy định ngay từ đầu không chỉ giúp tránh mất thời gian làm hồ sơ mà còn hạn chế rủi ro trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng.
Tách thửa phải tính cả diện tích, kích thước và đường đi
Quyết định số 54/2026/QĐ-UBND quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa, hợp thửa đối với từng nhóm đất trên địa bàn tỉnh. Điểm đáng chú ý nhất trong quy định mới là thửa đất sau khi tách không chỉ phải đạt diện tích tối thiểu mà còn phải bảo đảm kích thước theo quy định.
Đối với đất ở tại khu vực phường, nếu nơi tách thửa chưa có quy định về dạng kiến trúc nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thửa đất mới hình thành phải có diện tích trên 50 m², cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa trên 4 m, chiều sâu đất trên 10 m.
Tại khu vực xã, thửa đất mới phải có diện tích trên 100 m², cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc lối đi trên 5 m, chiều sâu đất trên 10 m. Riêng đặc khu Phú Quý, diện tích tối thiểu là trên 60 m², cạnh tiếp giáp đường hoặc lối đi trên 4 m, chiều sâu đất trên 8 m.
Đối với đất nông nghiệp, quy định cũng đặt ra những ngưỡng riêng. Thửa đất mới hình thành sau tách phải có diện tích trên 500 m² tại phường, đặc khu Phú Quý và trên 1.000 m² tại xã. Đồng thời, thửa đất phải có cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành sau khi tách thửa từ 10 m trở lên, trừ những trường hợp được quy định riêng. Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng, diện tích thửa đất mới hình thành sau tách phải trên 10.000 m².
Một điểm khác cần lưu ý là lối đi hình thành sau khi tách thửa cũng được đặt ra. Vì vậy, người dân không nên tự chia đất theo cách tạo ra những thửa đất nằm sâu phía trong, không bảo đảm kết nối giao thông, rồi mới làm thủ tục.
Kiểm tra quy hoạch trước khi tách thửa, mua bán
Theo Quyết định 54, trường hợp thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết phân lô, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch xây dựng của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giao cho tổ chức triển khai thì việc tách thửa phải căn cứ vào quy hoạch đã được phê duyệt. Điều này đồng nghĩa với việc người dân không nên chỉ dựa vào diện tích trên giấy chứng nhận hoặc thông tin do bên chuyển nhượng cung cấp.
Bên cạnh quy hoạch, quyết định cũng quy định một số trường hợp không được tách, hợp thửa như đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất đang có vi phạm pháp luật đất đai nhưng chưa chấp hành xong quyết định xử lý. Đất Nhà nước cho cá nhân thuê, đất Nhà nước giao, cho tổ chức thuê, trừ trường hợp thuộc quy định riêng đối với dự án đầu tư.
Đối với đất đã có thông báo thu hồi, nếu cơ quan có thẩm quyền xác định được phạm vi, ranh giới phần diện tích bị thu hồi thì phần diện tích còn lại vẫn có thể được xem xét tách, hợp thửa khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Một nội dung khác cũng đáng quan tâm là việc sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Theo quyết định, khu đất phải có diện tích từ 500 m² trở lên, đã đăng ký đất, không thuộc trường hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất và việc xây dựng không ảnh hưởng đến công trình thủy lợi, đê điều, giao thông nội đồng và diện tích đất sản xuất nông nghiệp liền kề.
Đây là điểm người dân có đất nông nghiệp cần hiểu đúng đủ 500 m² không đồng nghĩa được xây dựng tùy ý, mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện và đúng mục đích phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Trước khi tách thửa, người dân nên kiểm tra sổ → xác định loại đất → kiểm tra quy hoạch → dự kiến phương án tách → đối chiếu diện tích, mặt tiền, chiều sâu → kiểm tra tình trạng pháp lý → sau đó mới thực hiện hồ sơ, giao dịch.