Bất động sản nhà ở năm 2025 phục hồi mạnh mẽ

Mặc dù năm 2024 ngành bất động sản nhà ở còn gặp khó khăn, nhưng với nhiều điều kiện thuận lợi, năm 2025 được dự báo thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Báo cáo của VIS Rating về ngành bất động sản nhà ở mới đây cho biết, mặc dù có sự cải thiện trong doanh thu ghi nhận và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) của các chủ đầu tư (CĐT) tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, các CĐT sẽ có hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2025.

Theo đó, trong năm 2025, các CĐT sẽ cải thiện doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính do hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024 sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới cùng với tâm lý tích cực của người mua nhà.

Một trong những điểm thuận lợi là các chính sách mới sẽ thúc đẩy nguồn cung, nhu cầu nhà ở trong năm 2025 và các năm tiếp theo. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng hơn 20 nghị định/thông tư, đã thúc đẩy hoạt động phát triển dự án và bán hàng.

Số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 tăng 16% so với cùng kỳ (svck). Tại các thị trường lớn như Hà Nội (HN) và TP. Hồ Chí Minh (HCM), nguồn cung căn hộ mới tăng 90% svck, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, lên tới 106%.

Nguồn cung nhà ở mới sẽ tiếp tục cải thiện trong năm 2025, nhưng sự phục hồi sẽ không đồng đều. Phân khúc BĐS nhà ở sẽ phục hồi mạnh mẽ, trong khi phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ chậm hơn.

Lợi nhuận ròng suy giảm trong năm 2024 do chi phí lãi vay tăng và khoản lỗ hoạt động của các CĐT đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý. Cùng với điều kiện kinh doanh cải thiện, các CĐT ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, tăng 183% svck, trong quý 4/2024, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.

Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và khoản lỗ hoạt động của các CĐT đang gặp các vấn đề pháp lý, bao gồm NRC, NBB và LDG.

Chỉ có 10 trong số 30 công ty hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. Các CĐT lớn như DXG – công ty mẹ của Hà An (BBB, ổn định), NLG và VHM, ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng của họ, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.

“Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận của các CĐT sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh, thúc đẩy ghi nhận doanh thu và lợi nhuận”, chuyên gia VIS Rating nhận định.

Khả năng trả nợ của ngành vẫn yếu, phản ánh qua tỷ lệ đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động âm. Năm 2024, tổng nợ của các CĐT tăng 20% svck lên 208 nghìn tỷ VND, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (ví dụ: VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (ví dụ: NVL, NBB). Nợ tăng lên dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% svck, làm suy giảm tỷ lệ bao phủ lãi vay, phản ánh qua EBIT/Chi phí lãi vay từ 8.7x giảm xuống 5.6x. Tỷ lệ Nợ/EBITDA, thể hiện tỷ lệ đòn bẩy bình quân, từ 2.7x trong năm 2023 tăng lên 3.3x trong năm 2024.

Hầu hết các CĐT có dòng tiền hoạt động âm trong năm 2024, khi nhiều CĐT đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý và dự kiến sẽ mở bán dự án vào năm 2025 (ví dụ: VHM, KDH, PDR), trong khi những CĐT khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án (ví dụ: NVL, NBB). Chúng tôi kỳ vọng hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các CĐT lớn như VHM, KDH, DXG và NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.

Nguồn tiền mặt tăng mạnh nhờ điều kiện tiếp cận vốn cải thiện, củng cố bộ đệm thanh khoản cho các CĐT. Nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% svck trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Điều này đến từ khả năng tiếp cận vốn tăng lên thông qua vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.

Trong năm 2024, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng 32% svck, đạt mức cao nhất trong 3 năm qua. Các CĐT dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong nước, nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

Trong tháng 12/2024 giá trị phát hành TPDN mới đạt 31,2 nghìn tỷ (+342% svck), được hỗ trợ bởi việc áp dụng bảo lãnh thanh toán chủ yếu của các ngân hàng. 40% lượng trái phiếu mới phát hành có bảo lãnh thanh toán, tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm. Chuyên gia VIS Rating kỳ vọng các CĐT sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới trong năm 2025.

Bài viết cùng chuyên mục

01 08/25

Sửa Luật Đất đai 2024: Giá nhà đất sẽ giảm?

Đại diện nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều vui khi thấy dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ định giá đất theo giá thị trường, bỏ nộp tiền sử dụng đất bổ sung…

Xem thêm

31 07/25

Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực 1 năm, vì sao phải sửa?

Từ 1/7, cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường - xã. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm.

Xem thêm

31 07/25

Chuyên gia: Nếu đánh thuế chuyển nhượng bất động sản đột ngột có thể gây sốc cho thị trường, đẩy giá nhà tăng cao

Theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản có thể đẩy giá nhà lên cao, tạo áp lực lên người mua và không giải quyết được bài toán trăn trở là người có nhu cầu thực có nhà để ở.

Xem thêm

29 07/25

Sửa luật Đất đai 2024 sau 1 năm thực thi để phù hợp chính quyền 2 cấp

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10.

Xem thêm

29 07/25

Người dân Lâm Đồng vui mừng với Quyết định này

Quyết định 32/2025/QÐ-UBND được ban hành, sửa đổi một số bất cập, mở ra cơ hội làm giấy tờ đất xây nhà ở, ổn định cuộc sống, đặc biệt là đối với người dân ở khu vực đô thị.

Xem thêm

28 07/25

Bát nháo đào tạo môi giới bất động sản: Nguy cơ môi giới không chuyên "thổi giá" gây sốt ảo thị trường

Việc nhiều cơ sở không chuyên đào tạo môi giới "chui" điều này tiềm ẩn nguy cơ xuất hiện những môi giới không chuyên, dễ dẫn tới rủi ro cho khách hàng như: tư vấn sai pháp lý, môi giới đất không đủ điều kiện giao dịch, tiếp thị dự án "ma", "thổi giá" gây sốt ảo thị trường,...

Xem thêm