Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn phục hồi mạnh đang bước vào nhịp điều chỉnh. Thanh khoản chững lại, giá phân hóa và tâm lý nhà đầu tư thay đổi cho thấy thị trường đã rời quỹ đạo cũ, bước vào chu kỳ mới với yêu cầu cao hơn về dòng tiền, pháp lý và giá trị thực.
Thị trường bất động sản hình thành chu kỳ phát triển mới
Thực tế cho thấy, sau khi vượt qua giai đoạn khủng hoảng năm 2024 và tăng trưởng mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Thanh khoản có xu hướng chững lại, mặt bằng giá phân hóa, trong khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước những biến động mới.
Tiến sỹ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đã bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác sau quá trình tái cấu trúc sâu rộng. Giai đoạn đầu cơ lướt sóng dựa trên đòn bẩy tài chính và thông tin thiếu minh bạch dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị, nơi dòng tiền khai thác và tính pháp lý trở thành yếu tố quyết định.
Nhìn theo chu kỳ dài hạn, bất động sản Việt Nam thường vận động theo nhịp khoảng 10 năm. Nếu năm 2006 gắn với cơn sốt đất nền sơ khai và 2016 là thời kỳ phục hồi mạnh nhờ FDI và tầng lớp trung lưu, thì năm 2026 được xem là “điểm gãy” mang tính cấu trúc.
Sự phân hóa trở nên rõ nét khi thị trường tách thành hai nhóm: tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế và tài sản có khả năng khai thác, tạo dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng. Đây cũng là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2026 - 2031. Đầu tư công tăng mạnh, dự kiến tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Tập trung vào các dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc, vành đai, đường sắt đô thị, làm thay đổi cấu trúc phát triển và giá trị đất đai. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng mục tiêu tăng trưởng cao kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và không gian thương mại chất lượng.
Ông Lượng cho hay: “Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024-2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026. Kỷ nguyên của những dòng vốn đầu cơ lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính quá độ dựa trên sự bất đối xứng thông tin đã vĩnh viễn khép lại. Thay vào đó, chu kỳ 2026-2031 chứng kiến sự lên ngôi tuyệt đối của chiến lược đầu tư giá trị, trong đó năng lực kiến tạo dòng tiền ròng, sự minh bạch hóa thông qua công nghệ, tính thích ứng hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đóng vai trò là những thước đo định giá cốt lõi”.
Nhà đầu tư buộc thay đổi tư duy
Song song với sự thay đổi cấu trúc thị trường, hành vi nhà đầu tư cũng đang chuyển dịch rõ rệt. Phát biểu tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, bà Phạm Thị Miền cho biết, người mua bất động sản hiện không còn đặt trọng tâm vào kỳ vọng tăng giá mà chuyển sang ưu tiên khả năng tạo dòng tiền. “Tâm lý này không phải do bi quan mà là dấu hiệu thị trường đã buộc nhà đầu tư phải chuyên nghiệp hơn”, bà Miền nhấn mạnh.
Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giai đoạn 2026 - 2031, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động sâu sắc từ ba nhóm yếu tố chính gồm: các xu hướng chiến lược của nền kinh tế, những định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu tâm.
Một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.
Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia, không chỉ bao gồm hạ tầng giao thông mà còn cả hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không. Những công trình này đòi hỏi nguồn lực rất lớn và kéo theo nhu cầu hoàn thiện các cơ chế đặc thù.
Ông Thành cũng nhận định: “Xu hướng nổi bật định hình thị trường bất động sản trong thời gian tới đó là phát triển tài chính xanh và kinh tế xanh. Việt Nam đang hướng tới trở thành trung tâm tài chính xanh trong khu vực, kéo theo nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường”.
Dự báo trong giai đoạn tiếp theo, dòng vốn trên thị trường sẽ dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu thực. Thị trường sẽ không còn ưu ái những quyết định cảm tính mà lựa chọn những người có kiến thức, khả năng phân tích và quản trị rủi ro. Hiểu đúng chu kỳ, nắm chắc dòng tiền và thích ứng với “luật chơi” mới sẽ là chìa khóa để nắm bắt cơ hội trong giai đoạn tới.