Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự thay đổi rõ nét trong hành vi nhà đầu tư cũng như logic vận hành toàn thị trường.
Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì nay người mua đã thận trọng hơn. Bên cạnh yếu tố pháp lý và uy tín chủ đầu tư, các tiêu chí như khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được chú trọng.
Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào dự án liên tục gia tăng. Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường góp phần tăng tính minh bạch nhưng đồng thời cũng khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh, trong đó giá đất chiếm tới khoảng 30% giá nhà.
Ngoài ra, áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các chi phí triển khai khác cũng khiến giá thành sản phẩm tiếp tục leo thang. Từ tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán từ 2% đến 5% so với giai đoạn trước.
Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m². Tại TP HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với năm trước.
Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận giá bán trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo.
Dù thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu “đảo chiều” trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%. Lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025.
Theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường chưa suy giảm mà đang dịch chuyển mạnh vào các khu vực có nhu cầu ở thực, tiềm năng tăng giá gắn với phát triển hạ tầng. Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như các khu vực hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối đang hình thành như vành đai, metro hay đường sắt cao tốc, thanh khoản vẫn duy trì tích cực.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung đạt 8.500 sản phẩm, giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 61%.
Tại TP HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó 3.000 sản phẩm được tiêu thụ. Riêng khu vực TP HCM cũ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 75%.
Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt 3.400 sản phẩm, giao dịch khoảng 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực phía Nam được cải thiện nhờ sự tham gia của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), với mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m², góp phần mở rộng tệp khách hàng và hỗ trợ thanh khoản.
Theo đánh giá của VARS IRE, thị trường bất động sản đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực.
Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản.
Nhìn về trung và dài hạn, động lực lớn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc, mà còn mở đường cho các dự án mới được triển khai.
Đồng thời, đây cũng được xem là “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường. Khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, các doanh nghiệp phát triển bài bản sẽ có nhiều cơ hội bứt phá, trong khi các chủ thể dựa vào đầu cơ hoặc tận dụng kẽ hở sẽ ngày càng khó tồn tại.