Thị trường đất nền đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Trong đó, các đợt nóng sốt đều liên quan đến quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, hạ tầng.
Theo Batdongsan.com.vn sau các đợt sốt đất, giá đất nền cả ba miền Bắc - Trung - Nam đều lập mặt bằng mới. Chẳng hạn, đợt sốt đất năm 2017-2018, giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng... tăng lần lượt 269%, 175%,161%,154%, 148% so với năm 2015.
Trong đợt sốt năm 2012-2022, giá đất nền các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, 114% trong vòng 2 năm (so với năm 2018).
Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Đơn cử, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương mức tăng lần lượt 34%, 33%m, 29%, 28%.
Xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nôi) tăng 55%...trong vòng 2 năm.
Từ sau Tết nguyên đán, thị trường đất nền có dấu hiệu phục hồi nhưng không đồng đều giữa các khu vực. Nguồn: Batdongsan.com.vn
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.
Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Trong đó, khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)... thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.
Theo đơn vị này, yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Chẳng hạn, khi khởi công xây dựng tuyến Lộ Tẻ - Rạch Sỏi, giá đất Kiên Giang tăng lên 269%; hay khi khởi công cao tốc Bến Lức - Long Thành, giá đất Long An tăng lên 175% trong vòng 3 năm.
Tương tự, thông tin về đoạn vành đai 5 đã khiến giá đất nền Hòa Bình tăng giá 288% trong vòng 4 năm (từu 2018-2022); đất Thái Nguyên tăng 233% khi loạt hạ tầng được triển khai như đường vành đai V thủ đô Hà Nội, đường Thái Nguyên - Chợ Mới, cầu Bến Tượng...
Ngoài yếu tố hạ tầng, theo Batdongsan.com.vn, thông tin tạo sức nóng cho thị trường từ các yếu tố khác như quy hoạch, sáp nhập, lãi suất.... cũng ảnh hưởng đến tâm lý người mua đất nền. Điều này góp phần khiến lượng tìm kiếm từ khóa "đất nền" tăng vọt từ năm 2022 đến 2024.
Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.
Theo các chuyên gia, thị trường đất nền khó nóng sốt như giai đoạn trước.
Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.
Theo dự báo của Batdongsan.com.vn, quý 3/2025 là thời điểm "đảo chiều" khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.