Còn nhiều vướng mắc
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 và tờ trình về dự án luật này đến một số đơn vị để xin ý kiến góp ý.
Luật Đất đai 2024 chỉ mới có hiệu lực từ 1/8/2024 nhưng tại tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định sau một năm thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn nhiều vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi.
Theo đó, từ 1/7 cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường - xã. Trong khi đó, luật hiện hành vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc tồn tại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo cả 3 cấp này là vướng mắc, chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ. Cùng với đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù để phục vụ những nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch. Trước đó, các dự án nhóm này đã có ý kiến về chủ trương đầu tư từ cơ quan quản lý.
Cụ thể, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định hiện hành chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Việc yêu cầu lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện làm tăng thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất, khiến đất chậm được đưa vào sử dụng.
Luật Đất đai 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị, nông thôn thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất riêng, mà dùng chính quy hoạch này để quản lý.
Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn còn thấp. Nhiều nơi quy hoạch chưa bao phủ toàn địa giới hành chính, khiến dù đã có quy hoạch, địa phương vẫn phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo và lãng phí.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc giao đất, cho thuê đất hiện chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy trình này phụ thuộc vào trình tự, thủ tục của pháp luật về đấu giá và đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị.
Trong khi đó, nhiều trường hợp vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến tiến độ dự án kéo dài, đất chậm được đưa vào sử dụng, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Ngoài ra, với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, có vai trò thúc đẩy phát triển địa phương hoặc vùng, rất cần nhà đầu tư có năng lực vượt trội.
Tuy nhiên, cơ chế đấu thầu hiện nay khiến quá trình thực hiện kéo dài và có thể không chọn được nhà đầu tư thật sự đáp ứng yêu cầu như kỳ vọng.
Khó xác định giá đất
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng chỉ ra một số vướng mắc trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư cần được sửa đổi trong luật. Đặc biệt, về vấn đề giá đất, bộ cho rằng Nhà nước - với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai - cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.
Cụ thể, ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất), giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn.
Còn ở thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), giá đất do các bên tự thỏa thuận theo pháp luật dân sự; Nhà nước kiểm soát chủ yếu thông qua quy hoạch, công cụ tài chính, định hướng không gian và hạ tầng.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước ở thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn, trong khi việc xác định giá đất cụ thể vẫn gặp nhiều khó khăn.
Nguyên nhân do phải xét đến nhiều yếu tố, kết quả định giá thiếu thống nhất, không phản ánh đúng bản chất giá đất ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Điều này khiến vai trò quyết định, điều tiết giá đất của Nhà nước chưa được phát huy đầy đủ, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, thậm chí làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư.
Việc xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức, cũng tồn tại nhiều bất cập. Phương pháp này phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng, mức giá thuê, loại hình và hình thức kinh doanh.
Trong khi đó, thị trường quyền sử dụng đất thường biến động, thậm chí tăng đột biến, thiếu ổn định. Việc xác định mức biến động lại chủ yếu dựa vào số liệu quá khứ, không phản ánh đúng giá trị gia tăng thực tế của đất trong tương lai.
Vì vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng nếu tiếp tục sử dụng phương pháp này để quản lý giá đất, giá do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc, chạy theo biến động thị trường.
Sửa những gì?
Tại dự thảo tờ trình sửa luật, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung.
Đáng chú ý, với vấn đề tài chính đất đai, Bộ đề xuất sửa khoản 10 điều 13 (quy định quyền của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu toàn dân về đất đai), theo hướng quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng và thuê đất theo từng loại dự án, cùng hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng khi triển khai dự án.
Sửa đổi, bổ sung điều 158 theo hướng sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.
Sửa đổi điều 159, 160 Luật Đất đai theo hướng sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất; đồng thời để tính thuế, phí liên quan, xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm theo khu vực, vị trí đã nêu trong bảng giá nhằm điều chỉnh mức giá hằng năm. Hệ số này có thể được sửa đổi, bổ sung trong năm. UBND cấp tỉnh được giao quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm, bắt đầu từ năm kế tiếp kỳ 5 năm của bảng giá đất.
Chính phủ sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình xây dựng và ban hành hệ số này. Riêng các chính sách thuế liên quan sẽ được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật về thuế. Sửa đổi, bổ sung điều 161 và 162 để quy định rõ nội dung liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất.