Giá căn hộ tăng cao do tác động của bảng giá đất mới
Từng được kỳ vọng là thị trường bổ trợ nguồn cung căn hộ vừa túi tiền cho TP.HCM, các thành phố như Dĩ An, Thuận An hiện đang chứng kiến sự dịch chuyển nhanh chóng về mặt bằng giá. Điều này khiến phân khúc căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên khan hiếm.
Khảo sát từ các dự án căn hộ đang và sắp chào bán tại TP. Dĩ An và TP. Thuận An nhận thấy, giỏ hàng giá trên dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỉ lệ đến 70-80%. Rất ít dự án còn giữ mức giá trong ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2 như giai đoạn trước. Bên cạnh đó, nhiều dự án chung cư mở bán giai đoạn mới đã điều chỉnh mức giá tăng 10-20% so với các đợt mở bán trước, chủ yếu do áp lực từ chi phí đất đai và xây dựng tăng cao theo bảng giá đất mới.
Các dự án căn hộ tại TP. Dĩ An và TP. Thuận An đều ghi nhận mức giá tăng do áp lực về chi phí và bảng giá đất mới.
Tuy nhiên, giới quan sát thị trường cho rằng, đà tăng giá mạnh chỉ diễn ra ở các dự án thuộc khu vực giáp TP.HCM là TP. Dĩ An, TP. Thuận An – nơi đang có tốc độ đô thị hóa nhanh và áp lực chi phí đầu vào gia tăng rõ rệt.
Lý giải về việc tăng giá của thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM cho biết, các chủ đầu tư chung cư mới tại đây đang phải đối diện với nhiều áp lực, đặc biệt là tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án gia tăng. Điều này buộc phải điều chỉnh giá bán tương ứng để cân bằng tài chính. Diễn biến này sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới tại thị trường bất động sản khu vực từ đầu tháng 5 này.
Trong số các yếu tố tác động, bảng giá đất mới được đánh giá là nguyên nhân chính khiến chi phí đầu vào tăng mạnh tại khu vực này. Vừa qua, hàng loạt dự án tại Bình Dương đã được UBND tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất sau thời gian dài chờ đợi. Ngay sau khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất, nhiều chủ đầu tư cho biết, sẽ phải tính toán lại mức giá để bán cho khách hàng để phù hợp với chi phí thực tế.
Bên cạnh những dự án tăng giá do tác động của tiền sử dụng đất thì cũng có những dự án vẫn giữ được mức giá bình ổn cho khách hàng như dự án Stown Gateway của chủ đầu tư STC Corporation.
Phối cảnh dự án Stown Gateway của STC Corporation
Đại diện STC Corporation cho biết, dự án căn hộ mặt tiền Quốc lộ 13 - STown Gateway của doanh nghiệp đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, nhờ đó không chịu áp lực tăng giá và có thể giữ mức bán hợp lý cho khách hàng. Dự án đang được bán với mức giá chỉ từ 1.86 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ bên cạnh việc áp dụng chính sách "Thanh toán 0 đồng/tháng, không vay đến khi nhận nhà", cùng mức chiết khấu & quà tặng lên đến 8%. Đây có thể xem là mức giá "hiếm" so với những dự án trên đại lộ đắt đỏ này.
Khó để chờ chung cư xuống giá
Theo chuyên gia CBRE Việt Nam dự báo, dưới tác động của bảng giá đất mới sẽ được cập nhật hàng năm và tiệm cận với giá thị trường, đặc biệt là từ 01/01/2026 thì giá căn hộ tại các khu vực giáp ranh TP.HCM và ít tháng nữa sẽ thuộc TP.HCM như Dĩ An, Thuận An sẽ tiếp tục tăng từ 8-10% trong năm 2025 và điều này sẽ còn tác động trong 1-2 năm tới.
Trước thông tin sáp nhập, các dự án tại Thuận An thu hút đông đảo khách hàng quan tâm.
Đại diện của STC Corporation cho rằng: "Sang năm 2026, giá đất sẽ được tính sát hơn với giá thị trường, đặc biệt là khi áp dụng cho thuế, chuyển nhượng và đấu giá. Điều này sẽ kéo theo chi phí phát triển dự án tăng, và tất nhiên, giá bán ra cũng sẽ bị điều chỉnh theo. Nhà đầu tư nên tranh thủ giai đoạn hiện tại để đón đầu mức giá tốt hơn."
Ông Lê Trung Kiên, nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản nhận định: "Nếu có sẵn dòng tiền, đây là giai đoạn rất hợp lý để mua bất động sản. Thị trường đang hồi phục tốt, dư địa tăng giá vẫn còn và lãi suất đang giảm dần – đó là ba điều kiện thuận lợi hiếm có. Khi các yếu tố pháp lý được áp dụng từ 2026, mức giá có thể không còn ở vùng trũng như hiện tại."
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Ngọc Tiển – Phó Tổng giám đốc Khối KD & TT DXMD Vietnam - đối tác phân phối độc quyền dự án Stown Gateway: "Năm 2025 là năm bản lề chuyển giao giữa giai đoạn cũ và giai đoạn mới, nên sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi,…mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu, và là cơ hội cho những nhà đầu tư nắm bắt đúng thị trường, đúng điểm rơi."
Ông Tiển phân tích thêm, giá bất động sản ở các khu vực giáp ranh TP.HCM hiện tại đang có những diễn biến tích cực vì nếu đúng tiến độ triển khai, khoảng cuối năm 2025 việc sáp nhập sẽ hoàn tất và các khu vực vùng ven trở thành "quận" chính thức của TP.HCM. Ví dụ, những khu vực như Thuận An, Dĩ An vốn có hệ thống hạ tầng và tiện ích phát triển hoàn chỉnh, kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM chỉ từ 25-30 phút nhưng vẫn có mức giá tốt hơn nhiều so với những dự án có cùng thời gian di chuyển thuộc TP.HCM. Nhưng sau khi sáp nhập với TP.HCM thì những dự án tại Thuận An và Dĩ An sẽ có một đợt "định giá lại" cho sản phẩm nhà ở tại khu vực này.
Ngoài ra, giới phân tích nhận định rằng, thị trường khó có khả năng giảm trong thời gian tới trước bối cảnh chi phí triển khai dự án gia tăng và nhiều thông tin về việc Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM. Việc chờ đợi thị trường hạ nhiệt để mua vào được cho là không thực tế trong bối cảnh hiện nay.