Để gỡ nút thắt tách thửa, hợp thửa đất, mới đây UBND Tỉnh Lâm Đồng đã ban hành 32/2025/QÐ-UBND nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định 27/2024/QĐ-UBND quy định điều kiện, diện tích tối thiểu được tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.
.webp)
Quyết định số 32 đã gỡ được nút thắt về tách thửa, hợp thửa tại Lâm Đồng.
Trước thông tin này người dân đã bày tỏ sự vui mừng, mở ra cơ hội làm giấy tờ đất xây nhà ở, ổn định cuộc sống, đặc biệt là đối với người dân ở khu vực đô thị.
Trước đến nay, rất nhiều hộ dân tại Lâm Đồng dù làm hồ sơ đất nhưng chưa thể chuyển đổi mảnh đất sử dụng hợp pháp của gia đình để xây nhà. Nguyên nhân là do thửa đất có một phần nhỏ diện tích thuộc quy hoạch đất trồng cây hàng năm, gây cản trở việc chuyển đổi toàn bộ phần đất phù hợp quy hoạch đất ở.
Điểm a, Khoản 1, Điều 4 của Quyết định 27 quy định loại đất được tách thửa, hợp thửa phải là mục đích sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận. Trong khi đó, Khoản 5, Điều 5 lại quy định diện tích đất tối thiểu tách thửa đối với đất sản xuất nông nghiệp, đất nông nghiệp khác là 500m2 tại khu vực đô thị và 1.000m2 tại khu vực nông thôn. Các thửa đất sau khi tách phải có kích thước cạnh và tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc lối đi lớn ≥ 10 m.
Như vậy, Quyết định 27 chưa quy định cụ thể các trường hợp tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn, đặc biệt là nội dung liên quan đến chuyển mục đích một phần thửa. Theo Quyết định 27, các thửa đất sau khi tách để chuyển từ nông nghiệp lên đất ở phải lớn hơn 500m2 (hoặc 1.000m2) và có mặt tiền hơn 20m, phía sau phải thuộc quy hoạch đất ở.
Điều này gây khó khăn cho người dân, vì quy hoạch đất ở ở các phường đô thị thường chỉ dài 30 - 50 m từ đường vào, sau đó là đất nông nghiệp không chuyển đổi được. Người dân muốn tách phần đất nông nghiệp ra khỏi phần muốn chuyển, nhưng không thể thực hiện vì không có đường đi.
Quyết định 32/2025/QÐ-UBND được ban hành cho đến thời điểm này đã gỡ nút thắt, phù hợp với thực tế vì "thấu tình, hợp lý".
Tuy nhiên, bên cạnh niềm vui, vẫn còn những vấn đề liên quan đến việc tính đơn giá chuyển đổi. Người dân mong được giải quyết để bảo đảm hài hòa quyền lợi chính đáng của người dân và lợi ích của Nhà nước.
Theo đó, nhiều người dân cho biết, Quyết định 34/2024/QĐ-UBND về việc điều chỉnh bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, tại Khoản 5, Điều 3 đã giải thích cụ thể từ ngữ "bề rộng hẻm" được xác định tại đoạn có bề rộng nhỏ nhất (không bao gồm phần diện tích đất thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) của đường hẻm tính từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến thửa đất (lô đất), khu đất xác định giá.
Người dân cho rằng, cần giải thích rõ hơn về cách tính bề rộng hẻm (đến mép đường, giữa hẻm hay cuối hẻm của thửa đất đi qua). Nên chăng, tính trung bình thay vì tính ở mép hẻm để bảo đảm hài hòa lợi ích của cả người dân và Nhà nước.
Bởi vì, có những thửa đất trên thực tế ở mép đường có bề rộng lớn, nhưng lại thu nhỏ dần ở giữa thửa, hoặc nhỏ hơn nữa ở cuối thửa đất. Việc tính giá đất chuyển đổi ở mép đường, giữa đường hay cuối đường chênh lệch rất lớn. Hi vọng rằng, với sự quan tâm của các cấp chính quyền, những vướng mắc này sẽ sớm được tháo gỡ.
Quy định về tách thửa, hợp thửa đất (Điều 220)
Điều 220: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định tách thửa đất, hợp thửa đất .
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
+ Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
+ Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
2- Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
+ Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
+ Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
3- Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
+ Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
+ Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
4- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.