Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.
Tuy nhiên, hiện nay, có những thông tin hiểu chưa đúng về quy định trên. Về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã đưa ra lý giải cụ thể.
Về đối tượng áp dụng, ông Quê cho biết, căn cứ pháp lý tại Khoản 6 Điều 31 (Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở), Mục 2 (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở), Luật doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ban hành ngày 28/11/2023 quy định như sau:
"Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".
Như vậy, theo ông Quê, quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.
Về thời gian áp dụng, ông Quê cho hay dự kiến từ ngày 01/01/2025, có thể từ ngày 01/7/2024 nếu sắp tới Quốc hội phê duyệt đề nghị của Chính phủ.
Đánh giá về tác động của quy định này giai đoạn sắp tới, ông Quê cho rằng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Thứ hai, Nhà nước thu được nguồn thuế lớn hơn. Ba, sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Đặc biệt, giá đất nền sắp tới sẽ tăng do khan hiếm nguồn cung.
Chia sẻ về vấn đề siết phân lô bán nền, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống.
Theo ông Đính, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán.
Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Chính vì vậy, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng về lâu dài việc siết phân lô bán nền này sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "sốt" đất, hạn chế lãng phí đất.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group cũng nhận định, việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chắc chắn khiến thị trường đất nền gặp khó khăn trong thời gian đầu triển khai.
Mặc dầu vậy, nếu nhìn dài hạn, đây là xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển, giúp đảm bảo quyền lợi người mua bất động sản, góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường. Qua đó, tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này.