Vốn ngoại tăng trưởng mạnh
Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2025, lĩnh vực bất động sản đã thu hút khoảng 8,1 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký mới, chiếm trên 21% tổng vốn đăng ký và tăng gần 13% so với năm trước. Đây là con số cho thấy sức hấp dẫn đáng kể của thị trường địa ốc Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế, bất chấp những biến động ngắn hạn của nền kinh tế.
Đáng chú ý, dòng vốn ngoại không còn trải đều mà có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng. Các nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, quỹ đất sạch, đã được phê duyệt quy hoạch và có lộ trình phát triển rõ ràng. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn đảm bảo khả năng sinh lời dài hạn.
Theo các tổ chức tư vấn quốc tế như Savills hay Cushman & Wakefield, Việt Nam đang nổi lên như một trong những điểm đến hàng đầu của dòng vốn bất động sản tại Đông Nam Á. Lợi thế về chi phí đầu tư cạnh tranh, tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng với việc hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang giúp thị trường này duy trì sức hút ổn định.
Bên cạnh đó, sự phân hóa trong hành vi đầu tư cũng ngày càng rõ nét. Trong khi các nhà đầu tư nội địa chủ yếu thực hiện các thương vụ quy mô vừa và nhỏ thì nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào những dự án lớn, mang tính chiến lược như khu đô thị tích hợp, bất động sản công nghiệp và phân khúc nhà ở cao cấp. Đây là những lĩnh vực có khả năng tạo dòng tiền bền vững và ít chịu tác động từ các biến động ngắn hạn.
Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tìm kiếm bất động sản từ khối ngoại đã tăng tới 28% trong giai đoạn 2023-2025. Trong đó, TPHCM dẫn đầu với 40% lượng quan tâm, tiếp theo là Hà Nội với 22%, còn các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15%.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dòng vốn quốc tế hiện vẫn đang trong trạng thái “chờ đợi cơ hội”. Điều này đồng nghĩa với việc khi các điều kiện về pháp lý, thanh khoản và niềm tin thị trường được cải thiện, dòng vốn ngoại hoàn toàn có thể tăng tốc mạnh mẽ hơn nữa. Vấn đề cốt lõi không nằm ở khả năng thu hút vốn, mà ở mức độ sẵn sàng của thị trường trong việc hấp thụ và sử dụng hiệu quả nguồn lực này.
Vốn nội thận trọng trước áp lực kiểm soát và chi phí vốn
Ở chiều ngược lại, dòng vốn trong nước - đặc biệt là tín dụng ngân hàng đang được kiểm soát chặt chẽ hơn. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, nhưng nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng liên quan, con số thực tế có thể lên tới 28-30%.
Trước diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, trong đó dư nợ 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm và tín dụng bất động sản không được tăng nhanh hơn mức chung. Đây được xem là biện pháp nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu phục hồi nóng.
Ngoài ra, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao cũng khiến dòng vốn vào bất động sản trở nên dè dặt hơn. Doanh nghiệp gặp khó trong tiếp cận vốn, trong khi người mua nhà cũng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Trao đổi với PV Tiền Phong , bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều động lực tăng trưởng nhờ nền tảng vĩ mô ổn định, pháp lý dần hoàn thiện và hạ tầng liên kết vùng được cải thiện. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn vốn nội bị siết chặt, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc mạnh mẽ để tồn tại.
Các doanh nghiệp đang đẩy mạnh cơ cấu lại tài chính, thoái vốn khỏi các lĩnh vực không cốt lõi, thu hẹp quy mô và tối ưu vận hành; xu hướng chuyển sang phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực cũng ngày càng rõ nét.