Thị trường bất động sản Trung Quốc dường như đang bước vào giai đoạn mới khi các thành phố dỡ bỏ nhiều hạn chế về sở hữu nhà ở và chuyển trọng tâm sang việc giảm lượng hàng tồn kho.
Các thành phố của Trung Quốc đang gấp rút dỡ bỏ chính sách nhà ở lâu đời từng được thiết kế để ngăn chặn đầu cơ, trong đó Hàng Châu và Tây An là những thành phố mới nhất dỡ bỏ mọi hạn chế mua nhà và mở rộng vòng tay với tất cả người mua Bất động sản, cho dù mục đích của họ là để “sử dụng” hoặc “đầu cơ”.
Đây là một bước ngoặt đáng chú ý ở các thành phố lớn của Trung Quốc. Một số nơi, bao gồm cả Bắc Kinh và Thượng Hải, vẫn duy trì các biện pháp hạn chế. Tuy nhiên, những biện pháp này có thể sẽ sớm chấm dứt khi thị trường Bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp tục sụt giảm. Trên thực tế, ngay cả ở Bắc Kinh và Thượng Hải, những động thái nới lỏng nhỏ cũng đã bắt đầu.
Cuộc chiến của Trung Quốc chống lại đầu cơ Bất động sản bắt đầu từ gần hai thập kỷ trước, khi giá nhà đất ở nước này bắt đầu tăng cao. Khi những lời phàn nàn của người dân về giá nhà ở quá cao ngày càng tăng, chính quyền cho rằng nguyên nhân là do “những kẻ đầu cơ” đang rao bán tài sản để thu lợi nhuận nhanh chóng và đã thiết lập một hệ thống chính sách để “kiểm soát và điều chỉnh” thị trường.
Mục tiêu của hệ thống này là hạn chế giá nhà đất quá cao, nhưng đã bỏ qua một số chính sách phổ biến như tăng nguồn cung đất giá rẻ hoặc tăng chi phí sở hữu Bất động sản, vốn đều có thể giúp giảm bớt áp lực về giá. Thay vào đó, các chính sách tập trung vào việc phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực.
Hệ quả là, các thành phố giàu có nhất Trung Quốc đã phát triển hàng loạt hệ thống phức tạp để sàng lọc trước người mua dựa trên tình trạng cư trú, tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp và quyền sở hữu Bất động sản sản. Tuy nhiên, các hạn chế này phần lớn không thể kiềm chế được lạm phát Bất động sản, khi giá nhà ở khắp các thành phố của Trung Quốc tăng gấp nhiều lần trong hai thập kỷ qua.
Đồng thời, chính quyền các địa phương cũng hạn chế cung cấp đất và mua nhà, dẫn đến giá đất tăng cao. Điều này không khác gì với hình thức tiếp thị bỏ đói: sử dụng sự khan hiếm nguồn cung và giá cao để khuếch đại nhu cầu mua nhà.
Mặt khác, hệ thống đất đai của Trung Quốc, chính sách “kiểm soát và điều chỉnh”, nguồn cung tiền dễ dàng và sự lựa chọn đầu tư hạn chế đã khiến Bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất đối với các hộ gia đình Trung Quốc. Trong những trường hợp cực đoan, các cặp vợ chồng ở thành thị nộp đơn ly hôn chỉ để đủ điều kiện mua một ngôi nhà nữa.
Nhưng cuộc chiến chống đầu cơ của Trung Quốc đang trở nên không cần thiết khi vấn đề của thị trường chuyển từ “quá nhiều người mua” sang “quá ít người mua” và dư thừa nguồn cung. Tính đến cuối tháng 8 năm 2023, Reuters ước tính tổng diện tích sàn của những ngôi nhà chưa bán được tại Trung Quốc là 648 triệu mét vuông. Dựa trên diện tích nhà trung bình là 90 mét vuông, con số trên sẽ tương đương với 7,2 triệu ngôi nhà.
Gần đây nhất, Bắc Kinh đã công bố chính sách ưu tiên “giảm tồn kho nhà ở”, tạo cơ sở cho các địa phương gấp rút dỡ bỏ hàng loạt hạn chế ở để thu hút nhiều người mua nhà và chuyển đổi một số Bất động sản tồn kho thành nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hướng đi mới này sẽ đòi hỏi sự hỗ trợ tài chính mạnh mẽ từ ngân hàng trung ương và các tổ chức cho vay nhà nước, bên cạnh sự điều hành hợp lý từ chính phủ để tình trạng đầu cơ trước đây không trở lại.